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              置換升級購房增多 先買后賣還是先賣后買
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              文章來源:泰安裝飾網   添加人:zp   添加時間:2012/1/11 15:53:39

                  置換升級購房增多 法律細節不能忽視

                  年末來臨,出于對市場前景的悲觀預期,許多二手房業主紛紛掛出了自己的房源,有的甚至給出了不少的降幅,然而從成交量來看,低迷的成交卻沒有太大改觀。不過,在當前的二手房市場中,有一類成交形式卻日漸火熱,那就是置換式升級購房。業內人士認為,低迷的市場氛圍,為想置換升級房產的人們提供了難得的良機,不過想以置換類形式購房的人應該注意操作中的一些問題。

                  置換升級購房 年底漸熱

                  近日,家住崇文門附近的小張夫婦通過中介,成功將原本自住的63平方米一居賣掉,換購了同小區90多平方米的一套兩居。雖然過程比較急促,但成功買房后的喜悅依然讓小張感到欣慰。

                 “本來我們想買新房,但是現在市區的新房價格太高,負擔不起,剩下的房子又太遠,交通、生活都不太方便,想來想去還是決定在現在的小區換購一套大些的二手房!毙堈f。

                  不過新的問題又出來了,由于二手房要求的首付比例較高,小張他們一下拿不出那么多錢來,只能賣掉現有的住房才能買新的,但是小張又有著這樣的擔心:“如果我把現在的房子賣掉就得租房居住,搬家很麻煩,而且多久能買到合適的房子也是問題,現在市場前景還不明朗,如果長時間沒買到合適的大房子也是問題!

                  最后,經過多方尋找和商談,在中介公司的撮合下,小張在一個月時間內完成了“賣小買大”的任務。因為賣小房子的時候他們拿到了全款,沒有遇到太多障礙他們就買到了心儀的大房子。

                 “年底市場不景氣,急于用錢的一些業主會給出不小的降幅,這也讓想升級置業的人群有了入市的動力。近期在我們這兒成交的房子,置換式購房占到了不小比例!苯o小張辦手續的這家中介的負責人表示。

                  二手房滯銷議價空間加大

                  在專業人士看來,置換式購房在二手房市場并不是什么新鮮事,但是在目前此類成交形式占比的擴大卻有著獨特的市場背景。

                  數據顯示,二手房成交均價自下半年起便步入下跌通道,環比降幅始終維持在10%~20%的水平,目前在很多區域的調研顯示,二手賣家能承受的讓價幅度在5%~10%,而買家的心理價位普遍在降價20%以上,加之部分新盤降價幅度較大,這也造成目前不少二手房滯銷。

                  北京中原的專業人士表示,近來新開樓盤價格趨于回歸,二手房房價觸底,積壓了大量房源,給購房者提供較多選擇機會,且有較大的議價空間,確實是改善型購房者入市的好時機,而其他類成交的萎縮也使得置換升級購房得到了凸顯。

                 “置換升級方式比較多,賣舊買新、租舊買新、押舊買新等都屬于此類,置業者應該根據個人實際情況,選擇適合自己的方式,但無論你選擇何種,都要盡量安排好自己的置換計劃,盡量將買房之前的時間差縮短,以免延誤時機錯過好的購房機會。如賣舊買新的置業升級者,總存在一個心理期待,就是賣自己的房價格高些,買新的房子價格低些,但是在二手房買賣中,多數是單對單的交易,時機稍縱即逝,需要果斷做判斷,理性決定,盡量縮短時間差!

                  ●買賣合同應留有余量

                  在二手房置換升級過程中,“先買后賣”還是“先賣后買”一直是困擾不少人的一個細節問題,業內人士建議,在買賣過程中的議價、定價策略上,建議在賣房過程中做出一定的價格讓步,在買家觀望情緒有所流露的情況下,這樣無疑會使掛牌房源增加吸引力,獲得更高的交易機會。而在買房過程中,目前掛牌業主的誠意度普遍提高,少數在價格上會有讓步,如由原來“到手價”變為“成交價”、愿意承擔己方應付稅費,置換型買家可多關注此類房源。

                  此外,對于置換升級涉及的諸多法律問題,北京中原法務部的張雷表示,由于置換升級牽涉到一買一賣兩個交易環節,手續繁雜,而在實際操作過程中可能遇到的變化也較多,業主應該留好回旋的余地!袄缬械臉I主已經簽署了買房合同,但是在售出舊房的過程中出現了障礙,造成新購房延期甚至無法完成交易的狀況。因此建議業主多按照先賣后買的流程操作。一個比較好的實例就是在賣房之前可以簽署附條件的買房合同,即在買房合同中附有一定條件,如‘將現有住房順利售出后買房才合同生效’,或者‘在某些不利條件下買房合同自動解除,而不用承擔違約責任’等。要想交易順利進行,還得買賣雙方進行充分細致的協商準備!睆埨渍f。

               


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