置換升級購房增多 法律細節不能忽視

    年末來臨，出于對市場前景的悲觀預期，許多二手房業主紛紛掛出了自己的房源，有的甚至給出了不少的降幅，然而從成交量來看，低迷的成交卻沒有太大改觀。不過，在當前的二手房市場中，有一類成交形式卻日漸火熱，那就是置換式升級購房。業內人士認為，低迷的市場氛圍，為想置換升級房產的人們提供了難得的良機，不過想以置換類形式購房的人應該注意操作中的一些問題。

    置換升級購房 年底漸熱

    近日，家住崇文門附近的小張夫婦通過中介，成功將原本自住的63平方米一居賣掉，換購了同小區90多平方米的一套兩居。雖然過程比較急促，但成功買房后的喜悅依然讓小張感到欣慰。

   “本來我們想買新房，但是現在市區的新房價格太高，負擔不起，剩下的房子又太遠，交通、生活都不太方便，想來想去還是決定在現在的小區換購一套大些的二手房�！毙�張說。

    不過新的問題又出來了，由于二手房要求的首付比例較高，小張他們一下拿不出那么多錢來，只能賣掉現有的住房才能買新的，但是小張又有著這樣的擔心：“如果我把現在的房子賣掉就得租房居住，搬家很麻煩，而且多久能買到合適的房子也是問題，現在市場前景還不明朗，如果長時間沒買到合適的大房子也是問題�！�

    最后，經過多方尋找和商談，在中介公司的撮合下，小張在一個月時間內完成了“賣小買大”的任務。因為賣小房子的時候他們拿到了全款，沒有遇到太多障礙他們就買到了心儀的大房子。

   “年底市場不景氣，急于用錢的一些業主會給出不小的降幅，這也讓想升級置業的人群有了入市的動力。近期在我們這兒成交的房子，置換式購房占到了不小比例�！苯o小張辦手續的這家中介的負責人表示。

    二手房滯銷議價空間加大

    在專業人士看來，置換式購房在二手房市場并不是什么新鮮事，但是在目前此類成交形式占比的擴大卻有著獨特的市場背景。

    數據顯示，二手房成交均價自下半年起便步入下跌通道，環比降幅始終維持在10%~20%的水平，目前在很多區域的調研顯示，二手賣家能承受的讓價幅度在5%~10%，而買家的心理價位普遍在降價20%以上，加之部分新盤降價幅度較大，這也造成目前不少二手房滯銷。

    北京中原的專業人士表示，近來新開樓盤價格趨于回歸，二手房房價觸底，積壓了大量房源，給購房者提供較多選擇機會，且有較大的議價空間，確實是改善型購房者入市的好時機，而其他類成交的萎縮也使得置換升級購房得到了凸顯。

   “置換升級方式比較多，賣舊買新、租舊買新、押舊買新等都屬于此類，置業者應該根據個人實際情況，選擇適合自己的方式，但無論你選擇何種，都要盡量安排好自己的置換計劃，盡量將買房之前的時間差縮短，以免延誤時機錯過好的購房機會。如賣舊買新的置業升級者，總存在一個心理期待，就是賣自己的房價格高些，買新的房子價格低些，但是在二手房買賣中，多數是單對單的交易，時機稍縱即逝，需要果斷做判斷，理性決定，盡量縮短時間差�！�

    ●買賣合同應留有余量

    在二手房置換升級過程中，“先買后賣”還是“先賣后買”一直是困擾不少人的一個細節問題，業內人士建議，在買賣過程中的議價、定價策略上，建議在賣房過程中做出一定的價格讓步，在買家觀望情緒有所流露的情況下，這樣無疑會使掛牌房源增加吸引力，獲得更高的交易機會。而在買房過程中，目前掛牌業主的誠意度普遍提高，少數在價格上會有讓步，如由原來“到手價”變為“成交價”、愿意承擔己方應付稅費，置換型買家可多關注此類房源。

    此外，對于置換升級涉及的諸多法律問題，北京中原法務部的張雷表示，由于置換升級牽涉到一買一賣兩個交易環節，手續繁雜，而在實際操作過程中可能遇到的變化也較多，業主應該留好回旋的余地�！袄�如有的業主已經簽署了買房合同，但是在售出舊房的過程中出現了障礙，造成新購房延期甚至無法完成交易的狀況。因此建議業主多按照先賣后買的流程操作。一個比較好的實例就是在賣房之前可以簽署附條件的買房合同，即在買房合同中附有一定條件，如‘將現有住房順利售出后買房才合同生效’，或者‘在某些不利條件下買房合同自動解除，而不用承擔違約責任’等。要想交易順利進行，還得買賣雙方進行充分細致的協商準備�！睆埨渍f。