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              二手房過戶應該注意的問題
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              文章來源:泰安裝飾網   添加人:zp   添加時間:2012/2/2 10:24:07

              房產過戶是買方取得、賣方失去房產權屬證書的分界點,需要買賣雙方共同辦理互相配合。以下介紹辦理房產過戶
              手續的主要程序及注意事項:
                  一、辦理房產過戶手續所需要的文件資料
              賣方所需文件:1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、房產證;3、網簽的房屋買賣協議;4、稅費
              繳納證明。
                  買方所需文件:1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、網簽的房屋買賣協議;3、稅費繳納證明。
                  二、辦理房產過戶手續所需要的時間
                  過戶之后,房產即登記在買方名下,但領取房產證還需要等一段時間。這段時間根據不同辦理機關,時間也不一樣
              ,一般在7個工作日左右,其中海淀區建委最快,只需一天時間,有些房屋需要到市建委辦理土地證,則全部辦證時間
              需要40天左右。
                  三、本人不能到場辦理過戶手續的可以委托別人辦理
                  如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產過戶手續,法律規定可以委托他人代為辦理,賣方委托他人辦理必須提供
              經過公證機關公證的委托書,買方可以手寫一份委托書,寫明委托權限和時間,可以不辦理公證手續。
                  四、在建委辦理了過戶手續,卻遲遲拿不到房產證怎么辦?
                  在極特殊情況下,買賣雙方在建委正常辦理了房產過戶手續,但買方在規定的時間卻領不到房產證,這時買方必須
              高度警惕,應當立即向發證機關問明情況。如果是因為發證機關需要完善手續修改數據,延遲一段時間發證,這種情
              況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產證的情況,應當立即采取司法手段切實保護自己的合法利益
              。實踐中絕大多數延遲發證,是因為建委需要完善手續、修改數據。辦理過戶手續后不能領到房產證的情況極為罕見
              。
                  五、房產過戶后由銀行放款,不需要買方另行授權
                  以貸款方式支付房款,銀行放款的時間在辦理房產過戶之后。這樣就可能出現這種局面,即一旦辦完過戶,銀行又
              因故拒絕放款,房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上,這種情況是不會出現的,這是因為銀行在房產過戶后放款
              不需要買方簽字授權,就可以將房款直接放至房主的賬戶內,銀行在這里起到一種保障作用,保護買賣雙方的利益。
                  銀行放款有兩種模式,一是依據過戶資料(契稅完稅證明和領取房產證的通知)放款;二是依據抵押材料(他項權
              利證書)放款。第二種模式更快捷方便,但需要擔保機構提供擔保才能操作。
                  六、政策性住房如經濟適用房和房改房中央產房在辦理過戶手續時有一些限制性規定,不滿足規定條件不能辦理過
              戶手續。買賣雙方需要提前溝通情況,切實消除過戶障礙,防止一切手續辦完才發現不能辦理過戶,給雙方帶來巨大
              損失。
                  七、現行政策規定滿兩年的普通住房可以免營業稅,滿五年可以免所得稅。有些當事人為節省一些費用,約定數年
              后再辦理房產過戶手續。這種做法危害極大,一旦出現糾紛,后悔莫及,不應提倡,不要因小失大。當然如果買賣雙
              方有深厚的親友關系除外。


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